Olá Caro leitor, me chamo Tamires Albieri e sou advogada e sócia do escritório Albieri Advocacia, especialista em Direito imobiliário.
Nesse conteúdo vou te ajudar a escapar de 5 erros que podem transformar a compra do seu imóvel em um pesadelo.
Nos mais de oito anos de atuação na área recebemos, mensalmente, dezenas de contatos de pessoas comuns, que buscam comprar as suas casas, mas não sabem ao certo como funciona um contrato ou se podem estar sendo vítimas de um golpe.
Ninguém deveria passar por uma situação dessas, mas os noticiários não mentem. Basta ligar a televisão na hora do almoço e sempre tem notícia de algum golpe novo, e não é diferente com os imóveis.
Antes de entrarmos nas dicas eu gostaria de apresentar a você, leitor, o Carlos.
Carlos é um cidadão comum que por motivos de segurança necessitou buscar se mudar do imóvel que morava com a sua família, escolheu o imóvel, conversou com o proprietário. Mas não entendia sobre o contrato de compra e venda e ficou com medo de estar entrando em uma enrascada.
Analisamos o seu contrato e verificamos alguns problemas, infelizmente, presentes na maioria dos contratos.
Então vamos a eles.
1)Assinar o contrato sem cláusula de desistência.
Cláusulas Penais são espécies de cláusulas no contrato que estipulam multas ou punições ao vendedor ou comprador que deixar de cumprir os prazos. São importantes para que o comprador não demore a fazer a sua parte e nem que o vendedor deixe entregar logo as chaves, haja ansiedade não é mesmo?
Quando olhamos o contrato do Carlos, vimos que não haviam cláusulas penais para o vendedor e somente para ele, ou seja, se ele deixasse de fazer o pagamento no prazo ele perderia o dinheiro investido, mas se o vendedor não fizesse a sua parte não aconteceria nada?
Absurdo né?
Infelizmente acontece muito.
Alguns contratos até trazem cláusulas penais, mas de forma genérica, sem ter um prazo específico e nem as punições descritas no contrato. Nesse caso até se pode conseguir que a outra parte seja multada, mas irá demandar um processo judicial, gastos e dor de cabeça.
Um bom exemplo de Cláusula Penal:
Se houver desistência imotivada do presente negócio imobiliário por parte da VENDEDOR, esta se obriga a devolver imediatamente, a quantia do sinal, entrada e princípio de pagamento ora recebidos, com multa penal de 1%, e atualizado monetariamente pelo IPCA-IBGE e juros.
Esse tipo de cláusula é fundamental para garantir a efetividade do negócio, e se caso não venha a ser honrado pelo menos a sua família não fica desassistida.
Durante a nossa jornada de mais de 10 anos de atividade jurídica nos deparamos com muitos casos inusitados que deixaram nossos clientes em maus lençóis e dependentes da justiça para resolver o problema, chato não? E esses problemas tem haver com as cláusulas de desistência.
Essa parte do contrato é responsável por garantir a sua segurança, assim como, a do vendedor em caso de desistência.
Leia com bastante atenção essa parte do seu contrato, não é raro haver cláusulas protegendo o vendedor, mas nenhuma protegendo o comprador. Nesses casos, o comprador acaba tendo que recorrer à justiça para ter a devolução do dinheiro investido, por exemplo, como entrada.
Geralmente um bom contrato conterá cláusulas que protejam o seu dinheiro investido e o vendedor, caso você desista da compra, além disso caso o vendedor desista ele pode pagar uma multa, por exemplo.
2) Não conhecer o histórico do imóvel.
Outra falha que verificamos no caso do Carlos, foi que ele estava comprando o imóvel, sem, contudo, verificar o histórico da casa.
A certidão de ônus reais é o documento que traz todo o histórico do imóvel, lá consta todos os donos, se o imóvel está quitado, se ele possui algum tipo de restrição ou até mesmo se ele está indo a leilão ou a penhora.
Assim como vocês entendemos que os fatos não deveriam se desenrolar dessa maneira, mas não dá para acreditar em tudo que escutamos por aí. É necessário analisar o documento e ter certeza que está tudo regular, visto que a compra de um imóvel muitas vezes é um investimento de uma vida inteira.
E o Carlos? Analisamos a documentação do imóvel que ele estava comprando e estava tudo regular. Uffa!
3) Procurar um advogado que não é especialista na área.
É importante que você considere que após tomar a decisão de comprar o imóvel, é uma boa ideia procurar um advogado especialista para te auxiliar.
Contratos são documentos extensos, com uma escrita difícil e cheia de termos e leis chatas.
E é extremamente perigoso assinar um documento sem a real compreensão do que está escrito ali. E como assinar um cheque em branco. Você assinaria?
- O que era a compra de um imóvel se torna um processo judicial.
- O comprador compra um imóvel com a documentação irregular.
- O sonho se torna um golpe.
O diferencial em contratar um advogado especialista é que além do conhecimento técnico do direito você contará com toda a experiência em analisar o seu contrato e defender, dentro dos parâmetros legais, os seus direitos.
Se você não conhece a estrutura de um contrato, tenha cuidado, ele pode virar uma dor de cabeça pro resto da vida.
Caso precise saber como contratar um advogado especialista, deixarei aqui embaixo no botão um e-book gratuito com tudo o que você precisa saber para contratar um bom advogado para o seu caso.
4) Assinar o contrato como se fosse um cheque em branco.
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Conforme já falamos e por mais que achamos o contrato burocrático e chato ele é a sua principal defesa para evitar um golpe.
Por isso é importante que se entenda o mínimo que um bom contrato de compra e venda tenha que ter. Recomendo que ele deve ter:
- Identificação completa do comprador, vendedor e do corretor, contendo: nome, documento de identidade, CPF, e-mail e endereço completo de todos.
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- Especificação detalhada do imóvel a ser comprado, com número de matrícula, endereço completo, qual cartório de registro de imóveis foi registrado e se o imóvel consta com alguma pendência.
- O preço total do imóvel e a descrição de como será feito o pagamento.
- Obrigações do comprador e do vendedor: prazos, quantia a ser paga e como será pago.
- Certidões: Quem ficará responsável por retirar e apresentar as certidões do imóvel.
- Nesse caso geralmente o vendedor é o responsável por retirar todas as certidões do seu imóvel.
- Posse do imóvel contendo a data ou a condição para a efetiva entrega da chave ao comprador
- Do registro: Data para o registro do imóvel no nome do comprador
- Cláusula Penal
- Foro: Local onde caso exista problemas jurídicos será resolvido.
Todos esses itens são apenas sugestões de uma estrutura mínima que traga segurança ao comprador, caso o seu contrato seja muito diferente dessa estrutura eu recomendo buscar orientação de um especialista.
Outra dica importante é que os prazos sejam especificados em dias e não em acontecimentos, por exemplo: no contrato do Carlos a liberação das chaves fica condicionado ao inventário, pois a casa em que ele estava comprando pertencia à falecida mãe dos vendedores.
Agora pense comigo, não é novidade para ninguém que as ações de inventário muitas vezes demoram anos para serem resolvidas no judiciário, será que é um bom negócio subordinar o negócio a um fato que pode demorar tanto tempo?
Entendo que não! Por isso, a minha orientação é que sempre os prazos sejam determinados por dias.
5) Não conhecer o histórico do vendedor.
Além de conferir a identidade, e as documentações dos imóveis que tratamos no item 2 deste post, verifique também as certidões negativas.
As certidões negativas são aquelas que atestam que o vendedor não possui pendências em seu nome.
Se houver pendências, principalmente com ações judiciais, verifique se o imóvel não corre o risco de penhora.
Pois se o imóvel foi dado como garantia de alguma dívida e o vendedor não honrar o pagamento dela você pode acabar ficando sem o seu imóvel.
A Dica do Especialista
Faça uma Consulta Imobiliária!
Neste serviço, feito por especialistas em Direito Imobiliário, você terá uma visão geral sobre o negócio que você está fazendo.
O profissional que fará a Consulta analisará e fará todas as observações do grau de risco da compra do seu imóvel e o que pode ser adicionado ao seu contrato para reduzir os seus riscos,
Assim, ele consegue te dar a melhor resposta para o seu caso, baseado no seu negócio.
Só deste modo você consegue ter certeza:
Ter a consciencia tranquila para fechar o negócio;
Entender todos os riscos que envolve comprar o imóvel;
Qual será o provável prazo para recebimento das chaves;
E garantira sua família a segurança de estar fazendo um bom negócio.
É muito ponto positivo!
Conclusão
Comprar um imóvel muitas vezes representa um investimento muito importante, por isso é necessário toda cautela e que você entenda cada passo que está dando, assim terá confiança e segurança para tomar a decisão correta.
Carlos buscou ajuda técnica, pois não entendia das minúcias do contrato e queria além de defender o seu patrimônio garantir a segurança e a felicidade da sua família.
Após buscar uma assessoria especializada, Carlos conseguiu fechar o negócio de forma transparente, consciente e certo que fez um negócio honesto que lhe renderá bons frutos.
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Agora vou indo
Até a próxima, colegas
Um grande abraço
